Щоб отримати привабливі для забудови землі, можна знести старі будинки в центрі міст

Натомість народні депутати раптом запускають у роботу проєкт, який майже повністю повторює принципи, популярні ще в радянському законодавстві про реконструкцію житла. При цьому законопроєкт №6458 “Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду” внесли в Раду ще до широкомасштабного вторгнення, а у вересні 2022-го його включили до порядку денного й відразу проголосували в першому читанні (прийняли за основу). Чи справді розуміли, за що саме голосували?

“Сучасні вимоги” до нерухомості

За мету проєкту Закону “Про здійснення комплексної реконструкції...” визнали удосконалення механізму здійснення комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду. Тому дуже важливо точно розуміти, що ж саме є “застарілим житловим фондом”.

Під застарілим житловим фондом у наведеному законопроєкті розуміють сукупність багатоквартирних будинків, що за своїм технічним станом не відповідають сучасним вимогам до будівель і споруд, визначеним нормативними документами та нормативно-правовими актами, і втрата якими первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) становить понад 60%.

Якщо ви думаєте, що ця відповідь вичерпна, то дуже помиляєтеся. Бо, стверджуючи, що мова йде про житло, яке не відповідає “сучасним вимогам”, законодавець не розкриває поняття “сучасні вимоги”. А які вони насправді?

Тобто закладається ситуація, за якої чиновники з різних “комісій” вирішуватимуть це на свій розсуд, не забуваючи заодно про власний гаманець. Але навіщо ще на стадії законопроєкту закладати корупцію?

Не секрет, що в Україні існують Державні будівельні норми (ДБН). То, може, краще надати в законопроєкті вичерпний перелік саме тих норм, які автори вважають застарілими? Це щоб раптом не трапилося так, що будинок, побудований десять років тому, знесли, бо він без паркінгу/захисного укриття, адже нові ДБН вимагають, аби в кожному домі були укриття.

Можливо, ви будете здивовані, але, згідно з даними, отриманими розробниками законопроєкту від органів місцевого самоврядування, у 2019 році на території України налічувалося 30 380 багатоквартирних житлових будинків, віднесених до застарілого житлового фонду. І до цього переліку входили 795 будинків, збудованих у 1990—2010 роках.

Знос 60% і більше

Ще один незрозумілий параметр, який використовується в законопроєкті, — втрата міцності, стійкості, надійності більше 60%. Можливо, автори законопроєкту мали на увазі фізичний знос більше 60%? Бо якщо втрата міцності, надійності і стійкості перевищує 60%, то така конструкція — аварійна, нею користуватися взагалі не можна. Адже вимоги до міцності мають задовольнятися на 100%.

Те ж саме стосується вимог до надійності і стійкості. Якщо сумніваєтеся, то спитайте будь-якого інженера-будівельника.

Тобто скидається на те, що насправді мався на увазі все ж таки фізичний знос — чим він більший, тим гірше для будівлі. Існує нормативний документ “Правила визначення фізичного зносу житлових будинків”. Таблиця 1 взята з цього нормативного документа.

Табл. 1. Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку

Тобто 41% зносу вже є незадовільним станом для будівлі, при якому її не можна експлуатувати. І до чого тут тоді “невідповідність сучасним вимогам”?

Автори законопроєкту, мабуть, не знають, що багато “старих” будинків, наприклад так званих “сталінок” і навіть “хрущовок”, є доволі міцними будівлями, а їх знос наразі нижчий, ніж 41%. І якщо припустити, що сучасним вимогам не відповідають саме “сталінки” або “хрущовки”, то під параметр зносу законопроєкту вони не завжди підпадають, бо він у них значно нижчий від передбаченого.

Чиї інтереси захищає законопроєкт?

Тож складається враження, що законопроєкт написаний радше в інтересах забудовників, ніж власників житла, і це сумно. В ньому багато віддано на розсуд місцевої влади, що обов’язково стане джерелом корупції. Наприклад, відповідальним за надання житла призначають забудовника, — саме він укладає договір на надання житла з власником. Хоча забудовник може збанкрутувати й не побудувати житло. Хто за це відповідатиме?

Крім того, права власника квартири жодним чином не захищаються з погляду вартості нерухомості, можливості вибору варіантів отримання житла тощо. Наприклад якщо власник відмовляється від рівноцінного житла (рівноцінного з погляду чиновників), то йому може бути сплачено грошову компенсацію. А от як визначається та компенсація, законопроєкт замовчує, каже, що відповідно до законодавства. Фахівці з нерухомості здогадуються, як визначатиметься та компенсація.

Важливим також є питання про можливість альтернативного обстеження технічного стану будинку. Бо якщо місцева влада буде замовником обстеження, то одразу виникає конфлікт інтересів, і не виключено, що результати обстеження не будуть об’єктивними. Який механізм протидії в такому випадку? На це запитання законопроєкт також не дає відповіді.

Ще один чутливий момент полягає в тому, що викуп земельних ділянок для суспільних потреб здійснюється не за ринковою оцінкою, а за експертною грошовою оцінкою земельних ділянок, яка насправді існує для нарахування податків. Тобто якщо ваш будинок розміщений на земельній ділянці, яку місцеві органи планують викупити для реконструкції кварталу, то ніхто не виплатить вам ринкову вартість такої ділянки, яка зазвичай набагато вища, ніж експертна грошова оцінка. Що це як не нехтування інтересами приватних осіб?

Проголосований у першому читанні законопроєкт майже нічим не відрізняється від Закону України “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”, що був прийнятий у 2007 році і згідно з яким жодної реконструкції так і не проведено. Не дивно, що фахівці з нерухомості, наголошуючи на різноманітті помилок і суперечностей законопроєкту №6458, плекають надію, що він таки не “злетить”. Адже недолугість законотворчості в Україні компенсується необов’язковістю виконання прийнятих законів. 

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”